Bail professionnel : dix clauses essentielles à négocier

  Tout bail portant sur des locaux à usage exclusivement professionnel doit être conclu par écrit et pour une durée minimale obligatoire de six ans. A son terme, et sauf congé délivré par le propriétaire six mois à l’avance, le contrat se reconduit tacitement pour la même durée, soit six ans. De son côté, le médecin locataire peut notifier à tout moment à son propriétaire son intention de quitter les locaux, en respectant cependant un préavis de six mois. Ces dispositions obligatoires, si elles ont le mérite d’exister, sont insuffisantes. Le médecin candidat à la location devra négocier avec son propriétaire, au moins dix autres clauses : 1/ Si un bail professionnel ne peut être conclu à perpétuité, la durée du bail pourra être plus longue que les six ans obligatoires, car un médecin ne peut pas se permettre de déménager souvent au risque de perdre sa clientèle. 2/ Obtenir de son propriétaire un bail autorisant l’exercice de toute profession libérale, permettant ainsi un changement ou une extension d’activité en cours de bail sans avoir à solliciter l’autorisation de ce propriétaire. 3/ Le bail devra être totalement ou partiellement cessible et en particulier transférable sur une société civile de moyens ou sur une société d’exercice. En effet, ne pas pouvoir céder son bail c’est se priver d’une cession de son cabinet dans des conditions satisfaisantes.

4/ Un médecin locataire doit avoir la possibilité de prendre un ou plusieurs associés, l’association ou la sous-location devant être autorisée par le bail. 5/ Pour ne pas se voir imposer le paiement de charges incombant habituellement au propriétaire, un médecin locataire aura tout intérêt à faire préciser dans son bail la répartition des charges en se référant au décret n°87-712 du 26 août 1987 définissant les réparations locatives à la charge du locataire 6/ Si le propriétaire (personne physique ou personne morale) possède tout l’immeuble, il peut être conseillé de négocier une clause lui interdisant de louer dans le même immeuble à un autre médecin de même spécialité, et de la même façon, de relouer au départ du locataire, sauf accord contraire entre les parties. 7/ Concernant sa plaque professionnelle, le médecin devra faire préciser dans son bail qu’il pourra apposer une plaque à l’extérieur de l’immeuble et qu’en cas de départ, avec simple transfert de cabinet, il sera autorisé à laisser une plaque de transfert indiquant ses nouvelles coordonnées  pendant deux ans. 8/ Au terme du bail, essayer de négocier une clause obligeant son propriétaire à justifier son congé uniquement par sa décision de vendre le local, de le reprendre pour l’habiter ou le faire habiter, ou pour un autre motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

9/ Bénéficier d’un droit de préemption, c'est-à-dire d’un droit de priorité, si le propriétaire décide de vendre son local. 10/ Concernant la clause de révision annuelle du loyer, l’indice choisi devra être précisé et être en relation avec l’objet du bail (comme l’indice du coût de la construction). Autant de clauses relevant de la négociation avec son propriétaire.